Как разобраться в кадастровой оценке и не потерять в деньгах — рассказал ставропольский юрист

Фото: Сергей Клушин

Эти люди знают законы как свои пять пальцев, ориентируются в документах как рыбы в воде. В субботу, 3 декабря, свой профессиональный праздник отмечают юристы, которые ежедневно защищают интересы граждан и следуют букве закона от и до.

В редакцию «Блокнота Ставрополь» практически каждый день сыплются вопросы, касающихся юридической сферы. Поступают десятки обращений от жителей региона с проблемами кадастровой оценки имущества. Сегодня на них ответил руководитель «Северо-Кавказского Юридического агентства» Сергей Клушин.

Актуализация данных теперь проводится в Ставропольском крае регулярно для отдельных категорий недвижимости. По статистике обращений, горожане не понимают, как на основании сведений, содержащихся в ЕГРН, рассчитываются размер налогов и некоторые другие платежи.

Эксперт Сергей Клушин согласился обсудить перспективы оспаривания кадастровой стоимости ставропольским агробизнесом. По его словам, государственная оценка – не приговор, и в случае явных расхождений с объективным положением дел ее нужно корректировать, приближая к реальной.

– Сергей, объясните нашим читателям, почему завышение стоимости имущества, будь то недвижимость или земельные участки, при государственной кадастровой оценке порой может достигать огромных цифр? В чем причина таких «ошибок»?

– Многие спешат к юристам за консультациями по поводу оспаривания кадастровой стоимости своего имущества. Одни увидели резко возросший налог, а другие и вовсе лишь случайно «зацепились взглядом» за шокирующий размер кадастровой стоимости в выписках из ЕГРН. Она просто «взлетела» в некоторых случаях, и это не преувеличение. Перекос порой может составлять сотни тысяч рублей за гектар.

Понятно, что проводимая государством массовая оценка земель неминуемо влечет какие-то ошибки. И с одной стороны, здесь не стоит искать чей-то злой умысел – применяемые методики до сих пор несовершенны, а в государственных базах не всегда хватает тех сведений, которые имеются в так называемых перечнях на оценку. Но с другой – мы видим, что эта обострившаяся проблема так и не решается системно. А только лишь в ручном режиме, что требует от агропредприятий времени, средств и зачастую особой настойчивости. Хотя, согласитесь, сейчас в АПК много других жизненно важных вопросов и серьезных рисков.

– Сергей Владимирович, имущество аграриев – это ведь не только земельные массивы, но и недвижимость. Складские помещения, гаражи, коровники и так далее. Где-то это все новое, а кто-то довольствуется тем, что досталось от прежних времен. В этом плане коррелирует ли реальное состояние объектов и их функциональность с теми суммами, в которые их оценивают?

– Это также одна из важных сторон вопроса. Подходы к кадастровой оценке остаются постоянным раздражителем не только для аграриев, но и бизнеса в целом. Как таковой прозрачности в государственной оценке нет – факт, что она проводится сугубо по бумагам.

Существует обывательское мнение, что кадастровые оценщики обязательно должны прийти на объект, как при переписи населения, осмотреть недвижимость и соответственно оценить. Но это не так. Выход на объекты не осуществляется. Стоимость определяется для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики. Тогда как рыночная оценка – это как раз индивидуальное исследование конкретного объекта, где будет учтено множество факторов.

В нашей практике далеко не один пример, когда ветхие постройки глубоко советского времени, доставшиеся хозяйству «по наследству» и практически не используемые, вдруг оценивались в один, а то и два десятка миллионов рублей. «Ценность» этого добра может быть и верная чисто по формулам, но отнюдь не по факту. И вполне понятно нежелание руководителей агропредприятий платить необоснованно завышенные налоги. Особенно в текущее время, когда столько неопределенности в экономике, и перед агросектором поставлена задача обеспечения продовольственной безопасности.

– Главный вопрос – есть ли смысл пытаться снизить кадастровую стоимость? И это вообще реально?

– Если она, на ваш взгляд, сильно расходится с рыночной, то однозначно стоит побороться. Это же не только вопрос расчета налоговых платежей. Кадастровая стоимость является также базой для расчета ряда других платежей, предусмотренных законодательством. Например, это арендная плата за земельные участки, выкупная стоимость объекта недвижимости... То есть, объективность и соразмерность кадастровой стоимости стали важными экономическими составляющими для ведения аграрного бизнеса.

Эффективнее и быстрее (и в большинстве случаев – надежнее) доверить это дело профессиональным юристам, хорошо знакомым со спецификой подобных вопросов. «Самостоятельность» может сыграть с заявителем злую шутку, есть такие прецеденты. К примеру, рынок оценщиков переполнен непрофессионалами, чьи заключения просто не будут приняты. Но помимо нюансов чисто в организационных вопросах, оспаривание кадастровой стоимости осложняется тем, что законодательство, регулирующее порядок пересмотра кадастровой стоимости, постоянно претерпевает изменения. Но вместе с тем, как ни парадоксально, в нем по-прежнему сохраняется много неопределенности.

Приводить какую-то общую статистику нет смысла. Скажу лишь о том, что наши клиенты уменьшали кадастровую стоимость и своей земли, и недвижимости кратно. В два, а то и в три раза.

Где-то было достаточно обращения в комиссию по досудебному рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Но в связи с тем, что там нет прямой заинтересованности в положительных решениях, чаще приходится идти в суд с результатами независимой оценки. Процент положительных решений, вынесенных судами, существенно выше, чем при внесудебном оспаривании.

Реклама skua.ru Новости на Блoкнoт-Ставрополь