Неуплаченные арендные платежи и после окончания срока аренды земельных участков могут быть взысканы
Общая схема заключается в следующем.По действующему договору аренды из-за неуплаты у Арендатора возникает долг. Арендодатель с целью получения средств направляет уведомление с предложением уплатить долг, а также требует уплатить неустойку (пени), предусмотренную договором. Если Арендатор не исполняет эти требования, то Арендодатель предъявляет в исковом порядке требования к Арендатору. На основании решения суда и исполнительного листа взыскивается долг по арендной плате и неустойке. Но в каждом конкретном судебном случае возникают определенные сложности, о некоторых из них мы расскажем в этой статье.
Крупная компания ОАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы»занимается размещением воздушных линий электропередач и опор линий связи, обслуживающих электрические сети, для чего заключает договоры аренды с собственниками земель сельскохозяйственного назначения. Однако, по окончании строительства и истечении срока аренды продолжает использовать земельные участки, что влечет для собственников земли существенные убытки.
От неправомерных действий ОАО «ФСК ЕЭС» собственников земельных участков предстояло защитить в суде Юридическому агентству «СРВ», а именно с такой проблемой в Агентство обратились индивидуальные предприниматели Коваленко Елена Геннадьевна и Пупков Сергей Викторович.
Перед специалистами Юридического агентства «СРВ» стояла задача подготовить исковые заявления для обращения в суд, с целью взыскания арендной платы с ОАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы»за пользование земельными участками, принадлежащими ИП Коваленко Е.Г. и ИП Пупкову С.В. на основании свидетельств о государственной регистрации права собственности на земельный участок и заключенных договоров аренды, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
Хотелось бы на примере спора, между ИП Коваленко Е.Г. и ОАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» рассмотреть основные особенности дел, по взысканию арендной платы по договору.
Из материалов дела следует, что 21 февраля 2011 года предпринимателем (арендодатель) с обществом (арендатор) заключен договор аренды № 183, по которому арендодатель предоставил арендатору во временное пользование часть земельного участка с кадастровым номером 61:09:600002:618 для строительства и размещения опор ВЛ 500 кВ Волгодонская АЭС-Невинномысск по титулу «ВЛ 500 кВ Волгодонская АЭС – Невинномысск с ПС 500 кВ Невинномысск и заходами ВЛ 330 кВ»: №№ опор 54-62, в границах, указанных в карте (плане) части участка, площадью 13 335 кв.м.
Согласно пункту 2.1 указанного договора срок аренды: с 21.01.2014 г. по 22.01.2014 г.
После истечения срока договора аренды, Арендатор используемую часть земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 622 Гражданского кодекса РФ, не освободил, продолжил использование части земельного участка для целей строительства и размещения опор ВЛ 500 кВ Волгодонская АЭС – Невинномысск.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ).
Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по мнению истца, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Согласно пункту 3.1. договора, размер арендной платы за 364 дня составляет 1 466 850 (Один миллион четыреста шестьдесят шесть тысяч восемьсот пятьдесят) рублей 00 копеек.
В соответствии с пунктом 3.2. Договора, арендная плата за фактическое использование земельного участка вносится арендатором единовременно путем перечисления на счет арендодателя, в течение 60 календарных дней со дня подписания Договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В нарушение указанной нормы, а также п. п. 3.1., 3.2. Договора, Ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы.
В судебном разбирательстве было установлено, что с начала действия аренды – 01 ноября 2010 года Ответчик внес только один платеж в соответствии с платежным поручением от 12 сентября 2011 года № 719, которым перечислил арендную плату за период с 01 ноября 2010 года по 30 октября 2011 года в размере 1 609 222 (Один миллион шестьсот девять тысяч двести двадцать два) рубля 73 копейки.
За использование земельного участка с 31 октября 2011 года оплата арендатором не производилась.
Расчет задолженности по арендной плате за 364 дня (период оплаты, установленный пунктом 3.1.Договора) производится в соответствии с Приложением № 2 к Договору «Расчет арендной платы и платы за фактическое использование части участка», подписанным сторонами Договора, по формуле:
Арендная плата = Плзем. БАренд., где Плзем. – площадь части земельного участка, БАренд. – базовый размер арендной платы.
В Арбитражный суд Ставропольского края был представлен расчет взыскиваемой арендной платы 4 400 550 руб. за период с 31.10.2011 г. по 30.10.2014 г. и 429 341,42 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23.08.2011 г. по 25.12.2014 г. (с учетом уточнения размера исковых требований).
Ответчик предоставил суду отзыв на исковое заявление. По мнению ОАО «ФСК ЕЭС», истец по окончании строительства имел возможность беспрепятственно использовать земельный участок и провел работы по рекультивации, а также, что «истец злоупотребляет своим правом на получение арендных платежей».
Специалистами Юридического агентства «СРВ»в судебное разбирательство были подготовлены дополнения к исковому заявлению, объяснения ИП Коваленко Е.Г., акт обследования земельного участка с кадастровым номером 61:09:0600002:618, проведенного 20.02.2015 г. комиссией в составе Главы Жуковского сельского поселения Чайкина С.В., кадастрового инженера Тимоховича П.И., Коваленко Е.Г. и Пупкова С.В. (собственника смежного участка). В данном акте указано, что комиссия зафиксировала отсутствие рекультивации на части земельного участка вдоль линии электропередачи.
При подготовке к делу юристами было собрано необходимое количество доказательств: не только судебной практики, но составлен акт обследования земельного участка, представлены дополнения, что в совокупности помогло суду разрешить спор в пользу истца. Таким образом, специалистами Юридического агентства «СРВ» была проанализирована судебная практика по данной категории дел, произведен подсчет суммы арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами, что помогло ИП Коваленко Е.Г. доказать свою позицию в суде и отстоять свои законные интересы.
Суд, проанализировал весь объем доказательственной базы, предоставленной специалистами нашего Агентства и вынес мотивированное и справедливое решение, которым требования истца удовлетворены в полном объеме.
Решением суда от 01.06.2015 г. по делу № А63-10002/2014 взыскано с Ответчика в пользу Истца 4 829 891 рубль 42 коп., из которых 4 400 550 руб. основного долга и 429 341,42 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
В дополнение хотелось бы добавить, что ИП Пупков С.В. также обращался в Арбитражный суд Ставропольского края с аналогичным исковым заявлением к ОАО «ФСК ЕЭС» о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка №223 от 26.04.2012 г. Подготовкой искового заявления в суд и защитой интересов ИП Пупкова С.В. занимались специалисты Юридического агентства «СРВ».
23.03.2015 г. Арбитражным судом Ставропольского края исковые требования ИП Пупкова С.В. удовлетворены в полном объеме.
Таким образом, на сегодняшний день, мы доказали правомерность взыскания арендных платежей по заключенным договорам и защитили интересы индивидуальных предпринимателей в судебном разбирательстве.
В настоящее время специалисты Юридического агентства «СРВ» продолжают представлять интересы физических лиц и индивидуальных предпринимателей, которые предоставили в аренду земли сельскохозяйственного назначения ОАО «ФСК ЕЭС», а по истечении срока аренды не получили арендные платежи.
Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015г. решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.
Новости на Блoкнoт-Ставрополь
Столкнулся с бедой, а власти не помогают? Заснял что-то необычное? Есть чем поделиться? Или хочешь разместить рекламу на наших площадках?
ПРИСЛАТЬ НОВОСТЬ
